不動産投資を行う上で明確に定めるべき目標とプラン

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◆不動産投資の目標とプラン【管理人コラム記事】

不動産投資で成功し、若い年代で現役から引退したい。

このような大きな志を胸に大家さんビジネスに足を踏み入れようとしている方、また実際に踏み入れた方は結構多いかと思います。

自分が家賃収入を得る目的で不動産投資をしてみたい。と考え始めた20代前半の時はまさにこのようなイメージを持っていました。

その為、就職先も不動産関係の仕事を選択し、毎日のように営業周りを続けてきた経緯があります。

この不動産と係る経験は、契約の厳しさや、不動産営業マンの思考などを把握する上で大きな経験ともなっています。

◆目標設定と成長に合わせた柔軟性

しかし、不動産投資を行う上で最も大切なことは、現在では不動産に関わる知識などではなく目標設定と成長に合わせた柔軟性であると考えるようになってきた自分がいます。

人生は思い通りにいき過ぎる時もあります。

しかし、上手くいきすぎている時は、自分の器を超えた状態であり、その後に強烈な爆弾が炸裂し崩壊します。

もう、これは何度も何度も経験してきたので確信に近い考えです。

ですから、自分の器を広げる為にも目標を設定し、その状態に耐えうる自分を磨き上げる努力が大切です。

今回は会社経営を失敗し不動産を手放した際の挫折の中で感じた目標設定と目標修正について少し書いてみたいと思います。

◆融資の段階で何度も苦い経験を積んできた過去

一般サラリーマンが不動産投資を行う場合、銀行や地域密着型の信用金庫などの金融機関を利用する方が大半かと思います。

がむしゃらに収益用の投資物件探しをしていた頃、手持ちの資金はほとんどない状態であるにも関わらず自分は金融機関からの融資が受けられる事を前提に物件探しを続けていました。

不動産営業マンをしていた事もあり、おおおその借入可能額も把握していた自分は融資が受けられると勝手に決め込んでいた訳です。

しかし、現実的にはこの融資の段階で何度も苦い経験を積んできた過去があります。

そう、経営者、特に小さな会社の経営者は融資枠が想像以上につかないのです。

今では豆に銀行に顔を出し、自分の融資可能額を把握する事に務めるようになってはいます。

しかし、当時の自分には明確なプランも何もなくただ走り続けるしか方法がなかったのではないかと思います。

◆不動産投資を行う上で明確に定めるべき目標とプラン

不動産投資を行う上で明確に定めるべき目標やプランにはいったいどのようなものがあるでしょうか。

この答えは、もちろん人それぞれでゴールとする基準が異なる為、統一された基準というものは存在しません。

また、年齢を重ねる中で現実が見え始めてくる為、目標そのものが変化してくるものでもあります。

ある人は、投資物件から得られる家賃収入がサラリーマンとしての給与を上回った時に引退とするかもしれません。

またある人は、毎月100万円や200万円を超えるプラスのキャッシュ・フローを得られる状態となった時がゴールと定める人もいるでしょう。

また他には、不動産の純資産額が1億円超えを達成した時など純資産を基準としている方もいるかと思います。

このように明確な目標設定をまず設定し一歩ずつ不動産投資の世界に歩み出すことはとても重要であると思います。

しかし、現在はこのような目標設定についても新しい考え方で捉えられるようになってきた部分があります。

この捉え方が正しいか否かは解らないが、もし不動産投資の世界にこれから飛び込もうと考えている方はこのような考え方もできると覚えておいて欲しいと思います。

◆人の目標は年齢や経験とともに変化しうる

不動産の物件探しを始めると毎日のように様々な学びがあることに気づくようになります。

これは自分自身がいかに無知であり、多くの学習を必要としている状態にあることを意味していると考えることもできます。

そして、実際に足を踏み入れていく事で現実を知り、その現実に見合わせた目標設定を行うように変化していくものです。

何だか回りくどい言い方になりましたが、ここで述べたい本質は「人の目標は年齢や経験とともに変化しうる」という事です。

例えば、4年以内に月々のプラスのキャッシュフローを100万円を達成すると目標を設定したとします。

そして、この明確に定めた目標を達成するために幾つものシュミレーションやローン計算を行い、具体的な手続きや方法を煮詰めていく。

しかし、実際に物件探しを初めて行く中で、この目標がぶれ始めてくる事もあります。

「この目標は本当に達成可能だろうか？」

「この目標はそもそも適切な目標設定であると言えるのだろうか？」

学習を重ねながら歩みを進めていくと、このように目標設定値への修正を行う必要性が出てきたり、目標そのものを再検証すべき日がやってくる可能性がある訳です。

一度定めた目標に変化を加える事はなんとも情けない事のように感じるかもしれません。

しかし、不動産投資を行い始めた当初の目標設定は、やはり何も見えていない段階での目標でもあり、その目標にしがみつく必要は一切ないのです。

◆既に破綻している年金制度に学ぶ

不動産ビジネスを行なっていく上で明確な目標を設定することはとても重要です。

しかし、この最初に設定した目標は自分の成長に合わせて変化していくものであると初めから認識しておく事もまた大切な心構えであると言えます。

また、もし不動産投資の世界で何らかの失敗をしてしまった場合は、スタート時点に戻る、いわゆる物件の売却を行ってでも清算する意識を持っておく事が大切であると最近では思うようになってきております。

1961年に国民皆年金というキャッチフレーズを元に開始された年金制度。

この日本の年金制度は世界で前例のない超高齢化社会へこれから突入する事からも日本以外の国では継続が不可能、いわゆる既に破綻している制度として見られております。

毎年40兆円を超える規模の国債発行で負債を増やし、更に130兆円の国債発行を行う事で過去に発行した国債の償還を行なっている実態を見ればこれは小学生でも解ることでしょう。

日本の借金は国民から借りているから大丈夫とか、そういった事のマウントの取り合いはどうでもよく、単純に毎年何十兆という資金が不足している年金制度が、がん細胞であるという認識です。

世界的投資家として名高いジムロジャース氏は、日本を心から愛している事をまず述べた上で、以下の様な言葉を残しております。

尚、震災後に日本への支援も兼ねて大量に日本株式を購入していたジム・ロジャース氏であるがアベノミクスで湧いた2013年に全ての日本企業株を売却した事を後々になって告白しております。

厳しすぎる意見かもしれませんが海外の投資家は日本に大きな魅力を感じないように変化してきているという結果です。

日本の年金制度は絶対に潰れる事は無いと説明する専門家は多くいらっしゃいます。但し、それはみんな薄々気づいている事。

潰れはしないし、潰せないのは誰もが解っている事。

将来にツケを先延ばしする為に単純に当初のルールを少しずつ変えながら制度を維持しているだけなのです。

◆目標に修正を加えながら歩む勇気

人は、大きな挫折や厳しい経験を積んでいない時には、盲目的に理想の設定を行う生き物です。

そして、自分が定めた目標を達成できれば喜び、達成できなければ自分を恥じたりもします。

しかし、自らの成長とともに目標を検証し必要な部分は修正しながら歩んでいくものと最初から割りきって理解していれば、より時代に合わせた行動を選択できるようになります。

既に破綻している制度を借金でごまかしながら維持する事はたやすいことでしょう。

しかし、いつか発生する破綻を理解し制度を解体するような勇気が投資家には求められる場面も多くあります。

株式投資の世界の損切りもしかり、不動産投資のローン破綻もしかり。

実際に不動産投資で破綻した人が身近にいたならば、この考え方がもっと深く理解できるはずです。

世の中には不動産投資で成功している人の情報で溢れかえっています。

しかし、成功者の何十倍もの人々が不動産投資で失敗し多くの財産を失っている事も営業時代に学んだ事実です。

ローン破綻などは確かにあってはならない事です。

しかし、このような事態がすぐ身近に存在している事を理解し目標を調整しながら進んでいくことが投資家への第一歩であると自分は思います。

独立後、私自身も会社の倒産、不動産を手放すといった胸がつぶれそうな経験を30代で経験しました。

会社清算の流れと実務の解説の項ではシンプルに解説しているが、会社の設立登記は実に簡単であるが会社の清算は大変面倒です。

法人設立登記の時はこれからの未来に心が高揚しています。

しかし、法人の清算業務の時は私の場合は自分が清算人として清算業務を行うしかなかった為、法務局に通う事さえ苦痛であったのを今でも覚えております。

しかしこの経験があったからこそ決算書や会社の数字を注視するようになり、ようやくというか今更ながら経営者としてのものの見方が備わりつつあるように思います。

今後も目標に修正を加えながら一歩ずつ様々な事にチャレンジする勇気を忘れずに持ち続けていきたいです。